Trasformazioni urbane a Rogoredo

Visita in cantiere con Natale Comotti, presidente del Consorzio “Le residenza del Parco di Santa Giulia”

 

 

 

Non sarà sfuggita – vicino alla stazione Rogoredo FS o dall’uscita Paullo della tangenziale est – la presenza di un numero impressionante di gru: è il cantiere del progetto Montecity-Rogoredo, quella che è stata definita l’area dismessa più grande d’Europa. Un progetto, già discusso più volte su Quattro, che è stato suddiviso in due ambiti: in costruzione, per il momento, è solo quello a sud, Rogoredo, i cui diritti di edificazione sono stati acquistati dal Consorzio “Le residenza del Parco di Santa Giulia” che raggruppa un numero cospicuo di operatori, cooperative edili e imprese private (l’altro ambito a nord, “Montecity - Milano Santa Giulia”, si trova ancora nella fase progettuale). Stiamo parlando di circa 1.500 alloggi, di una residenza per studenti, la nuova sede di SKY e altri numerosi servizi: per non parlare delle opere appaltate dal Comune per il prolungamento della strada statale paullese verso la città.

Una così vasta trasformazione del paesaggio della Zona 4 non poteva passare inosservata e dunque, nei primi giorni di novembre, siamo andati a visitare il cantiere chiedendo a Natale Comotti, presidente del Consorzio, di farci da guida. Comotti è anche consigliere comunale sicchè l’occasione è stata ghiotta per affrontare qualche ragionamento più ampio sul progetto e sulle relazioni indotte sul quartiere Rogoredo.

Cominciamo dalla stato di avanzamento dei lavori: “Ad oggi”, ci dice Comotti, “siamo circa al 15-20% dell’ambito Rogoredo. Abbiamo l’impegno con Milano Santa Giulia (la proprietà dell’intera area, n.d.r.) di completare le parti interrate a breve così da permettere loro di realizzare tutte le opere di urbanizzazione (fognatura, acqua, etc.). Per quanto riguarda le assegnazioni degli appartamenti siamo, per la residenza convenzionata, al 90-95% mentre per quella libera all’85%”. La fine lavori di questi edifici è prevista per il secondo semestre del 2008. E le altre funzioni non residenziali? “La nuova sede SKY è in costruzione direttamente a cura da Santa Giulia, che la costruisce e l’affitta per metterla a reddito: dovrebbe essere completata entro il 2007.

Ci sono poi dei diritti volumetrici che la proprietà ha ceduto al Comune per fare altra edilizia residenziale e noi, come Cooperativa, ci stiamo proponendo per realizzare edilizia in affitto”. I cantieri, infine, per la residenza per studenti e quelle speciali, verso il quartiere Rogoredo esistente, nonché per l’albergo di fronte alla stazione FS, non sono ancora iniziati.

Sorprende, passeggiando tra le impalcature, l’organizzazione e l’ordine del cantiere che, non dimentichiamoci, vede lavorare simultaneamente 24 imprese edili e circa 8.000 operai. Una ragione c’è: scopriamo che il Consorzio ha promosso un’iniziativa importante, la prima in un progetto edilizio realizzato da privati. La sottoscrizione di un Protocollo d’intesa a più soggetti (cooperative edili, proprietà, Assimpredil, prefettura e sindacati) per definire particolari condizioni di sicurezza durante i lavori.

I nuovi edifici non saranno certo pochi. Chiediamo dunque a Comotti quale contributo offrirà il complessivo progetto Montecity-Rogoredo alla città e quale impatto è previsto sui quartieri esistenti: “In primo luogo si va a recuperare un complesso di aree che erano assolutamente dismesse, rappresentando anche situazioni di degrado avanzato. L’altro importante elemento è rappresentato dal fatto che i due precedenti piani particolareggiati (Montecity e Rogoredo) sono stati assemblati unitariamente: ciò ho consentito di sommare il mix di funzioni a valenza sociale e pubblica distribuendola in modo più appropriato, compreso il disegno del verde e della viabilità d’insieme. Si è cercato anche di mixare i valori delle realizzazioni: dalla parte Rogoredo, quella che stiamo costruendo, prevedendo anche dei valori compatibili alle fasce sociali meno abbienti, assegnando le residenze convenzionate ad importi pari a circa 2.300/2.400 euro al metro quadro, dunque competitivi in confronto al mercato libero”. Un contributo alla città dal punto di vista sociale quindi: e per la città fisica? “Intanto ci sarà il centro congressi: poi verrà introdotto un’appendice alla città con nuovi elementi di qualità, ad esempio la strada pedonale con tutti i negozi e con le parti a porticato di natura privata ma di uso pubblico. Un ulteriore elemento importante è che la maggior parte dei parcheggi sarà interrata, lasciando quindi in superficie lo spazio pubblico”.

E se pensiamo più specificamente alla relazione con il quartiere Rogoredo? “Da un punto di vista sociale, si tratterà di capire in termini di relazioni quotidiane come le due parti si restituiranno vicendevolmente: è vero che il vecchio quartiere aspetta, però aspetta anche il nuovo, si tratta di metterli insieme. Se c’è un dato di fatto oggi, a prescindere dal nuovo intervento, è che il vecchio sta morendo per conto suo. Tempo fa un certo isolamento del quartiere - con la tangenziale, la ferrovia, etc. – era un aspetto anche positivo, però oggi abbiamo sconfinato verso l’emarginazione. Pensiamo, ad esempio, alle attività commerciali del vecchio quartiere, che conta oggi circa 7.000 persone: c’è un fruttivendolo e due panettieri, non c’è una macelleria se non dentro lo spazio Coop, e ci sono poi altre attività che non si sono sviluppate abbastanza. Certe funzioni commerciali nel nuovo quartiere, in altre parole, non ci sono in quello esistente. Per non parlare, poi, della nuova viabilità in realizzazione che risolve tutta una serie di problemi di penetrazione verso il centro-città. Il nocciolo della questione è che devono essere gli stessi soggetti che vivono in Rogoredo, attraverso le forme più disparate, a cercare di dare vita alle potenzialità che il nuovo intervento offre. C’è poi un altro valore aggiunto, uno sforzo di cui ci occupiamo come Cooperativa: stiamo lavorando affinché tutti una serie di servizi evoluti che accompagneranno il vivere quotidiano dei nuovi edifici vengano trasferiti anche nei quartieri esistenti. Il teleriscaldamento, ad esempio, che può essere esteso alla parte di Rogoredo costruita negli anni ’70 e lungo la via S. Mirocle”.

Eccoci quindi all’ultimo argomento che ci eravamo appuntati, andando oltre il caso Rogoredo: chiedere in termini più generali a Comotti, che del mondo lombardo delle Cooperative edilizie è interlocutore di rilievo, quale possa essere la prospettiva strategica per il movimento Cooperativo nel processo di produzione della città del nostro tempo. “Il primo nodo da affrontare è il costo dell’edilizia convenzionata: è vero che i prezzi di assegnazione a Rogoredo sono vantaggiosi con il mercato esterno però sono sempre 4,5 milioni di vecchie lire, e rispetto le capacità di reddito resta comunque uno sforzo spaventoso. C’è poi un altro ambito strategico per il quale ci proponiamo come soggetto operatore: l’edilizia sociale in affitto. Che non è la residenza pubblica, ma un’edilizia sociale che riesce a soddisfare fasce di reddito che non sono basse ma che sul mercato non trovano niente”. L’ambito di un’utenza, dunque, che non è talmente disagiata da accedere alle liste dell’A.L.E.R. ma che sul mercato libero non trova offerta. “Sono sempre più diffuse quelle categorie sociali che hanno bisogno della casa ma non hanno i soldi per comprarsela e che potrebbero però permettersi un affitto dignitoso: nuove fasce sociali (giovani, separati, single, etc.) che paradossalmente non hanno risorse tali per comprarsi casa ma hanno risorse esuberanti rispetto all’assegnazione di una residenza pubblica”. Quale è, in questa logica, il problema più importante da risolvere? “Certamente la disponibilità delle aree a costo contenuto: negli anni ’80 riuscivamo a dare casa in proprietà a costi contenuti attraverso la politica delle aree Legge 167 ma oggi non c’è più questa possibilità. L’incidenza dell’area rappresenta il 35% del costo finale della casa: se non hai disponibilità di aree a costo zero, o quasi zero, l’affitto non riesci a farlo. L’unica soluzione è che l’Amministrazione comunale comici veramente a mettere a disposizione delle aree per realizzare alloggi in affitto: le può recuperare all’interno del proprio patrimonio oppure, e io non mi scandalizzo nel modo più assoluto, usando le aree a standard. Lo faccia”.
Vito Redaelli