Sperimentazione di housing sociale a Merezzate/2

 

Nel numero scorso di QUATTRO abbiamo riflettuto su alcuni principi di fondo per descrivere un termine molto usato negli ultimi tempi: housing sociale. L’esigenza di dare risposta a una complessità di nuove e vecchie domande abitative, anche in affitto; la necessità di disegnare nuovi quartieri (o di riqualificarne di esistenti) sempre a partire della consapevolezza di progettare parti di città, dentro e in relazione con le città esistenti evitando cioè segregazione e facendo in modo che il nuovo entri in forte sinergia con i luoghi esistenti; l’opportunità di progettare mix adeguati di utenze sociali così da incentivare coesione e collaborazione tra classi ed età diverse. Tre questioniimportanti che le pratiche di housing sociale del nostro tempo non dovrebbero sottostimare per garantire l'uso di città, dunque per fare città, e non offrire un mero servizio abitativo: per evitare di commettere errori che nel passato hanno portato a costruire quartieri segregati dai luoghi, dalle reti, dalla storia e, in sintesi, dalla qualità della vita di una città.

Ciò premesso abbiamo intervistato Vincenzo Barbieri, presidente della cooperativa Ecopolis risultata aggiudicatrice di una delle aree pubbliche messe a bando dal Comune di Milano per realizzare un nuovo quartiere: il futuro Merezzate, posto sul lato est dello scalo ferroviario di Rogoredo, appena a nord/ovest di Milano Santa Giulia attualmente in completamento e all'incrocio tra la via Salomone e il futuro prolungamento della strada Paullese verso il centro città.

Un caso che ci è parso fin da subito interessante per almeno due ragioni: in primo luogo, per il peculiare processo pubblico-privato di costruzione di un quartiere housing sociale a partire da un suolo di proprietà pubblica, con l'obiettivo di conservare tale proprietà collettiva dei terreni durante e dopo il servizio abitativo garantito. E, secondariamente, per il fatto di proporre anche una quota parte di appartamenti in affitto oltre alle più tradizionali unità immobiliari in vendita a prezzo convenzionato (390 pari a circa il 40% delle complessive 975 unità).

Per quanto riguarda il primo tema - nodo fondamentale posto che i progetti dihousing sociale sono economicamente sostenibili solo disponendo di aree a costo zero - il progetto prevede la cessione a costo zero o a un prezzo simbolico, alla Cooperativa, delle aree in diritto di superficie per 90 anni.

Il diritto di superficie è un particolare regime giuridico che prevede l'uso temporaneo di un bene ad un soggetto terzo ma con la sua proprietà che tornerà pubblica al termine del periodo temporale prestabilito: un appartamento può anche essere acquistato da un socio della cooperativa in regime di diritto di superficie ma, al termine del periodo stabilito, la proprietà tornerà al soggetto pubblico oppure il socio potrà rinnovare la concessione per un altro periodo temporale.

L'innovazione del caso di Merezzate sta dunque nel prevedere quasi mille appartamenti tra affitto e vendita a prezzo convenzionato realizzati da un soggetto privato ma conservando la proprietà pubblica delle aree. Un dato importante: se il suolo è pubblico e se l'Amministrazione decide di destinare a servizi e a housing quell'area, un principio fondamentale di equità e giustizia sociale impone che detta area e servizi restino pubblici anche nel futuro. Solo così l'Amministrazione potrà gestire le future emergenze abitative con un'offerta di housing sociale che garantirà a lungo un servizio che molti cittadini meno abbienti potranno usare temporaneamentefino a quando non avranno la chance di accedere al mercato libero: momento in cui tali servizi andranno a beneficio di altri cittadini. Un principio fondamentale soprattutto nel caso dell'affitto.

Arriviamo così al secondo tema, proprio relativo alle case in affitto che il quartiere Merezzate offre, con i 390 appartamenti suddivisi come segue: 109 unità in affitto a canone sociale/moderato (equivalente all'attuale gestione ALER) e i restanti 281 in affitto convenzionato (con prezzi che da nostre valutazioni dovrebbero orientarsi su valori massimi indicativi tra i 500 e i 600 euro/mese per un appartamento di 60 mq). L'innovazione sta nel garantire una percentuale elevata di offerta in affitto, questione centrale per dare risposta a determinate domande abitative diffuse a Milano (studenti, lavoratori temporanei, nuclei familiari in movimento, etc.) per i quali, a certe condizioni, l'affitto resta una valida alternativa alla proprietà; e l'innovazione del caso sta anche nel dimostrare come, con le aree a costo zero, risulti ancora sostenibile dal punto di vista economico realizzare case in affitto. Tale maggiore offerta di abitazioni in affitto consente inoltre, in un'ottica generale, una più agevole gestione della cosiddetta “mobilità” ovvero dello spostamento di altre utenze che oggi occupano edilizia pubblica destinata a interventi di ristrutturazione o demolizione/ricostruzione.
Dal punto di vista funzionale, il progetto prevede poi altre attività extra-residenziali quali una scuola media e un nido/asilo di 630 mq; funzioni ed attività di tipo sociale ai piedi di alcuni degli edifici progettati; e, infine, una centrale di cogenerazione per il riscaldamento generale del nuovo insediamento (identificabile nel fabbricato a forma rettangolare nella parte più a sud-est sulla planimetria). I lavori dovrebbero iniziare entro l’estate del corrente anno e avere una durata di 40 mesi.

Riconsiderando dunque il progetto Merezzate in relazione ai tre valori inizialmente proposti cui il neologismo “housing sociale” dovrebbe dare risposta, alcune delle soluzioni indicano percorsi di grande interesse, soprattutto in termini di risposta a nuove e più diversificate domande abitative, di offerta di alloggi in affitto e di mix sociale.

Vito Redaelli

Housing sociale a Milano. Colloquio con Maria Cristina Treu

Per meglio capire la dimensione dell’housing sociale e, in termini generali, alcune questioni nodali delle dinamiche abitative dell’intera Milano abbiamo avuto l’occasione di intervistare Maria Cristina Treu, professore ordinario di Urbanistica al Politecnico di Milano.
Le domande che le abbiamo posto rappresentano un primo dibattito a cui seguiranno certamente ulteriori approfondimenti.

1_Esiste un problema di housing sociale oggi a Milano? E, se sì, quali sono le dimensioni problematiche più rilevanti della questione in una visione generale della città?

Da tempo le città, in particolare quelle di maggiore dimensione, sono soggette a due fenomeni: la perdita o la stazionarietà di popolazione e l’invecchiamento dei residenti. Dalle città escono famiglie e giovani alla ricerca di alloggi da acquistare con costi più contenuti, anche a fronte di spese più alte per i trasporti e di tempi più lunghi per accedere ai luoghi centrali di lavoro e studio. D’altra parte, l’offerta di residenza pubblica si è fermata già dagli anni ‘90 con l’esaurimento dei fondi della legge di programmazione edilizia che ha alimentato gli interventi regionali. Da allora si sono succeduti più tentativi di riattivare l’offerta di edilizia che oggi si chiama housing sociale (acquisto e affitto convenzionato). Nonostante ciò, a Milano si registra un grande problema di alloggi a prezzi sostenibili, evidenziato da un lato dalla presenza di quartieri dell’edilizia pubblica con gravi problemi di manutenzione e di avvicendamento degli inquilini e dall’altro da una domanda sociale cui non corrisponde un’offerta di case in affitto. In una visione generale della città la mancanza di case in affitto è uno dei fattori che impedisce il ricambio della popolazione con effetti sulla vitalità della società e dell’economia e con gravi conseguenze sulla congestione di una mobilità in ingresso e in uscita che interessa tutta l’area metropolitana.

2_Le esperienze del '900 in tema di housing sociale hanno a volte portato a dei quartieri emarginati dalla città, costruiti secondo la ideologia, poi rilevatasi distorta, dell'autosufficienza: quali nuove prospettive d'azione dobbiamo essere in grado di mettere in campo oggi?

La risposta del ‘900, con i grandi quartieri di edilizia economica e popolare del secondo dopoguerra, dovevarispondere con urgenza a una domanda di abitazioni omogenea per esigenze, reddito e status sociale. In alcune città del nord, tra cui Milano, ne sono stati realizzati molti, generalmente localizzati in aree periferiche, senza servizi urbani e con effetti di marginalizzazione: situazioni poi recuperate man mano che la città è cresciuta e che ha inglobato questi complessi, ancora oggi ben visibili sia per la tipologia e per la disposizione degli edifici, in molti casi migliori degli stessi interventi dei quartieri privati, sia per l’invecchiamento del tessuto sociale e delle condizioni di manutenzione.

3_Sosteniamo da tempo come la società contemporanea esprima nuove e sempre più complesse domande di città (dunque di abitabilità in senso ampio, accessibilità e servizi) più che una mera richiesta di casa. E che dunque la sfida oggi sia garantire a tutti i cittadini l'uso di città e non solo un servizio abitativo. Cosa ne pensa?

Oggi la sfida è quella di ripensare la città come un organismo che vive e cambia grazie a una struttura di popolazione che si caratterizzi da un lato per la sua differenziazione in termini di classi di età, reddito e provenienza, dall’altro per una maggiore qualità del livello dei servizi urbani. Oggi, l’abitabilità delle città è certamente data da più fattori: tra questi la casa rimane una questione primaria cui bisogna aggiungere i servizi a sostegno della mobilità e quelli rivolti alla persona come l’istruzione, l’assistenza ai più deboli e più spazi aperti di uso pubblico.

A cura di Vito Redaelli